联合发展技术对接

　　平均租金先租后建

　　满铺开业

　　奥运前夕，国内商业地产龙头万达集团在上海成立“万商会”，沃尔玛、时代华纳、耐克体育、和记黄浦等数百家中国乃至国际知名商家在同一天与万达集团签订了战略合作协议，今后万达集团所开发的商业地产项目，这些知名品牌都有优先进驻的权利，而这些品牌又保证了万达商业业态的合理组合以及源源不断的现金流。

　　万达集团发起的“万商会”在商业地产领域掀起了轩然大波，对于招商大于一切的商业地产来讲，万达倡导的“资源共享、和忠诚客户共同赚钱”的举措绝对令同行艳羡不已。那么，目前的商业地产中招商难问题是如何形成的？如何才能走出招商难的局面？近日，记者采访了有关方面。

　　背景

　　百万空置率威胁商业地产前途

　　2007年是北京奥运会举办的前一年，有资料表明，奥运会带动的两个最大产业：一个是旅游业，一个是商业。而从北京目前的商业状况看，却存在着大量商铺空置、有效供给不足、招商难等问题。一方面是北京所潜在的巨大商机，另一方面是商业地产的不成熟。招商水平不高，招商渠道不宽，招商目标不准的现状，使商业地产进入了一个群雄逐鹿的“战国时代”。

　　据北京市建委统计，2004年至2006年新增商铺供应面积已经达到660万平方米以上。有业内人士分析，未来两三年内，商业地产集中放量很有可能会超过1000万平方米，竞争将日益白热化。

　　招商难是北京商业房地产面临的主要问题之一。目前北京市绝大部分项目都面临较大的招商压力且招商情况并不理想，其中一些商业设施面临着推迟开业甚至闲置的危险。据专业机构统计，近几年北京商业用房入市量将超过1000万平方米，但北京现有消费人群的购买力不可能像商业地产开发量一样几年内翻番或猛增，再加上很多商业地产项目在开发时出现的规划设计、建筑结构等问题造成的商业使用困难以及北京商业整体规划的缺陷和开发商投资求大求全的盲目扩张，出现招商困难的状况也是在意料之中的。

　　同时，招商的迫切性导致放弃招商原则，由此商户的资质、服务等的整齐程度就难以达到合理水平，整体的商业质量必然下降，影响了开发企业的形象。

　　据仲量联行、世邦魏理仕等多家代理公司统计，连续三年供应大幅上升的商业地产终于在2008年将空置率推到了新高。原本寄希望于搭上“奥运末班车”的北京众商业项目，在奥运即将过去时，尚未能全面开业。近200万平方米商业体量将在奥运后排队开门迎客，而在零售商选址日趋谨慎的后奥运时代，北京商业项目集中招商竞争压力大增，促成了京城商业地产租金两极分化的态势。
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